做商业地产如何少走弯路？少交学费？
2021年11月16日
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划重点
部分商业地产开发商多元化产品线布局及策略总结。
来源 | 鉴整伟业商管集团（ID：Jianzheng00）
作者 | 周全（高级策划经理）
图片来源 | 企业官网、项目公众号及网络
部分资料来源 | 企业官网、年报及公开资料
“以铜为镜，可以正衣冠；以史为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失”—李世民
商业地产也是如此，我们不仅应该研究成功案例，更应该研究失败案例，从失败商业案例的惨痛教训中汲取经验，从而优化产品降低风险，实现商业地产的真实运营。为了让涉足这个领域的企业和从业人士少走弯路，少交学费。现就重庆比较典型的商业地产失败案例进行分析：
朗晴广场
朗晴广场位于江北观音桥步行街，商业体量1.5万方，于2011年3月开业，定位为浪漫金街。2009年开盘2小时卖了近2个亿，商铺套均总价200万以上，最高单价达14万元/㎡。作为“售后返租”的典型代表，在开业一年后便成为荒街。如今项目1楼已经成了翡翠钻石加工城，上楼扶梯早已停运；
◎ 朗琴广场
中迪广场
美全世纪城
◎ 朝阳大悦城
天福克拉广场
项目位于南坪步行街，2012年4月21日，开盘仅2小时，就销售了1.5亿元。开发商承诺5年返还总房款的30%。1楼最高单价10万元/㎡，2楼5-6万元/㎡。然而，开发商仅返租16个月后，便中断，如今商场整个商场漆黑一片。
◎ 佛山王府井紫薇港购物中心
失败原因总结
1) 价格透支：失败项目普遍原因是租金收益与销售单价不匹配，存在严重的价值透支；
2) 无统一运营：开发商不具备运营管理能力或聘请非专业运营管理公司，导致失败；
3) 定位偏差：定位未形成差异化，销售后未收回统一经营权，后期无法稳商、调整、提升；
4) 工程设计欠缺：公摊较大，导致商家坪效偏低；
启示
A. 注重市场需求，回归商业经营本源，通过带租约销售的模式，回收经营权，统一经营管理；
B. 不做返租，不做包销，不过多透支价格，聘请专业的商业运营管理公司，做带真实租约的商铺销售；
C. 从消费者需求、消费趋势、外围商家、投资客，全国成功、失败案例等多方论证，达到精准定位；
D. 优化工程设计，降低公摊，增加赠送空间，从而增加商铺使用面积，提升坪效；
