前  言：

2024年10月17日，瑞和文旅正式接手建昌古城运营管理。彼时的古城，高空铺、高纠纷、低满意度交织，运营举步维艰。

一年多来，我们直面历史遗留问题，从工程合规、招商稳商到管理重构，逐一破题破局，逐步将全国视野的运营理念植入古城肌理。

从西昌出发，走向西南，迈向全国——这是我们的战略方向，更是古城发展的必然选择。

盘活存量资产，以文商旅深度融合赋能地方产业，带动西昌农创与文旅协同发展，是我们始终坚守的长期目标。

建昌古城的故事，才刚刚开始。

在中国广袤的土地上，星罗棋布着超过2600座古城。它们承载着厚重的历史，也面临着同质化竞争与可持续发展的严峻挑战。而位于四川凉山西昌的建昌古城，这座始建于明洪武二十年（1387年）的南方丝绸之路重镇，却在短短一年多时间里，实现了从“高空铺、高纠纷、低满意度”到文商旅融合标杆的华丽转身。

这一路，我们经历了什么？又改变了什么？

上篇：困局——瑞和文旅接手时的建昌古城

2024年10月，当瑞和文旅正式接手建昌古城运营时，摆在我们面前的，是一个问题重重的“烫手山芋”。

1.运营管理混乱，收缴率不足五成

运营管理秩序几近失控。租金收缴率仅为47%，2022年至2024年底累计实收租金仅1486.03万元。大部分商户连续欠租超一年，除首期费用外未缴纳任何相关费用；一期商户退铺率偏高却未实际腾退，二期已入驻经营商户均未签订正式租赁合同、未缴纳任何相关费用。

2.商户关系紧张，信任跌至冰点

前期运营采取“人情化、关系化”管理模式，缺乏公平公正的管理标准。管理费、电费等基础费用拖欠问题突出，却缺乏有效管控措施；此前承诺商户的部分政策未及时兑现，导致商户对运营方信任度降至冰点，不满、对抗、观望情绪蔓延。

3.工程遗留问题丛生，合规隐患重重

这是最棘手的“硬骨头”——项目未完成实测面积核算，缺失竣工验收、消防验收等关键手续，运营缺乏合法合规基础。更令人头疼的是，部分商铺存在的漏水、弱电不通等质量问题，直接影响商户正常经营；基础设施配套不完善，进一步阻碍古城运营有序推进。施工单位款项结算不及时，导致商户反映问题得不到解决，形成恶性循环。

4.宣传推广空白，品牌认知混乱

缺乏专业自媒体宣传渠道，网络曝光度不足；未开展整体美陈包装，缺乏特色打卡点位；未明确统一宣传定位，市场认知混乱；同时缺少线上导览工具，招商推广道具匮乏，制约招商引流成效。

5.管理基础缺失，团队建设滞后

行政人事基础管理体系空白，岗位编制缺口较大，无法满足正常运营需求；同时存在多重管理、多方管理、越权管理等乱象，管理秩序混乱，运营效率低下。

这就是2024年10月的建昌古城——一座拥有600年历史的文化瑰宝，却因运营不善而光芒黯淡。

中篇：破局——瑞和文旅的2025攻坚之年

面对重重困境，瑞和文旅没有退缩。2025年，作为正式运营的首个完整年度，我们围绕招商运营与品牌提升核心任务，全员攻坚、积极作为，实现了阶段性突破。

1.招商运营：在动态调整中实现结构优化

截至2025年底，建昌古城合同存续商户达179户，签约面积约62801.26平方米，出租率55.29%。若计入已达成意向、正在装修的6182平方米，实际运营覆盖率已突破60%。

全年完成新签约招商面积23500平方米，在主动优化调整、清退不符合定位商户52户（面积13245平方米）的情况下，项目总体量实现净增长。这种“有进有出、优胜劣汰”的动态平衡，正是商业体走向成熟的标志。

2.文化活动：139场活动重塑古城烟火气

2025年，我们打破传统景区“靠天吃饭”的淡季壁垒，全年策划执行文旅活动139场——节假日主题活动10场、大舞台演出45场次、惠民文化演出23场、开城门仪式61场。平均每2.6天就有一场活动在古城上演。

春节的“马跃建昌城·灯映盛世春”、五一“国风花潮”、7月启幕的“情定西昌·光耀古城”主题灯会、火把节期间日均突破10万人次的“电音火把节”、国庆中秋双节57场特色活动带动消费693万元……我们用一场场活动，让古城真正“活”了起来。

3.宣传推广：8000万曝光构建流量矩阵

我们搭建覆盖抖音、视频号、微信公众号、小红书等七大平台的新媒体矩阵，全年发布内容600余条，累计曝光量突破8000万。这意味着，平均每天有近22万次线上曝光在为古城引流。

同步上线“建昌古城官网”与“智游建昌”小程序，并主动“走出去”——重庆旅游节、凤凰古城招商推介活动，让建昌古城的名字开始被全国看见。

4.运营管理：刀刃向内降本增效200万

在营收增长的同时，我们向管理要效益。通过优化保安、保洁及工程维保模式，实现成本节约约200余万元；通过优化涌泉街等街区工程细节，实现年节水超万吨；团队实行“优胜劣汰”动态管理，在保持活力的同时优化人力成本。

全年实现合同营收约2700万元，利润约800万元，收缴率由47%提升至60.85%。同时着力解决历史欠租问题，推动运营管理趋向制度化、公平化。

5.工程突破：从“无据可依”到“有据可查”

针对最棘手的工程遗留问题，我们启动了全面的面积实测与合规梳理。邀请第三方测绘单位对古城内所有物业（含文保院子和历史建筑）进行面积测绘，让出租收租“有据可依”，从源头减少矛盾。同时，针对商铺漏水、弱电不通等质量问题，建立快速响应机制，逐步修复基础设施，为商户创造安心经营的环境。

6.荣誉认可：入选省级消费新场景

建昌古城项目成功入选《2025年度四川省“蜀里安逸”消费新场景拟支持项目名单》，并在12月全省旅游景区发展大会上作为核心观摩样本，分享了“产品业态创新、运营管理革新、设施设备更新、文旅融合见新、智慧技术赋新、宣传营销出新”的“六新”实践经验。

7.客流爆发：2077万人次的跨越

2025年，建昌古城累计接待游客1576.41万人，按人次统计达2076.93万。相较2024年，人数净增478万，人次净增507万，同比增幅高达43.5%。这一增速远超行业平均水平，标志着古城已彻底走出修缮初期的市场培育期，迈入流量收割的快速通道。

在南街经营二十余年的“姐妹油茶”店主孙霞，见证了这一切变化：“看着古城越变越美，作为居民，我们的生活也越过越好。这五年，我们真的和古城一起成长。”

下篇：谋局——2026年的三大主线与四大升级

2025年是筑基之年。2026年，我们将紧扣 “招商提升、运营增效、满意度提升” 三大主线，全力实现新跨越：

↓ 四大升级方向 ↓

1.招商升级：全国市场+精准招商

启动全国性招商，在国家级媒体发声，参与全国文商旅展览会。围绕“非遗新造、特色美食、沉浸式体验、在地文化演绎、轻度假住宿、策展型零售”等业态标签，建立全国文旅业态品牌数据库。组建精锐招商小组，分赴长三角、华中、川渝开展针对性招商，确保34000㎡招商任务落地，出租率提升至75%。

2.运营升级：智慧大脑+文化IP双轮驱动

建设“智慧大脑”管理平台，集成客流、消费、安防、能耗等数据，实现运营可视化与决策数据化。构建文旅数字化线上运营平台，实现线上线下消费同步发力。

打造沉浸式文化体验场景——开发沉浸式剧情体验，推进“全员演艺化”，让工作人员与商户店员扮演剧情角色。建立“展示—体验—商品”三级非遗工坊体系，针对青少年、中青年、银发客群定制分龄研学产品。

3.服务升级：从解决问题到创造满意

全面升级旅游厕所、游客中心等公共服务设施，推行“首问负责制”“十分钟应急响应圈”。建立“商户服务直通车”线上系统，实现问题上报、跟踪、反馈闭环管理。针对现有商户进行产品、美陈、宣传推广、互联网营销上的辅助与帮扶，培育提升一批优质稳定商户。

4.机制升级：市场化混改释放活力

优化组织架构与流程体系，推动国企管理机制与市场化运营深度融合，提升决策效率。建议成立古城历史遗留问题工作推进领导小组，由文旅集团相关领导参与，确保任务分解到位、责任到人。持续向全国优秀景区学习，将先进经验在建昌古城活化落地。

2026年核心目标：

• 营收目标：合同营收3500万元，力争盈利1500万元

• 招商目标：出租率75%，力争80%，完成招商34000㎡

• 客流目标：全年接待游客2350万人次

• 管理目标：优化决策机制，守牢安全底线，提升“双满意度”

如今的建昌古城，青石板路蜿蜒延伸，明清建筑鳞次栉比，彝族银饰的叮当声与游客的欢声笑语交织回荡。白天，这里是非遗体验场；夜晚，这里变身光影不夜城。

从“路过看景”到“入景成景”，从“白天匆匆游”到“夜晚留下来”，从“高空铺高纠纷”到“活态传承标杆”——建昌古城正以其独特的文商旅融合之道，在2600座古城中脱颖而出。

2025年，我们恢复了古建的“形”，注入了文化的“魂”。

2026年，我们将让这座六百年的丝路明珠，不仅是西昌的会客厅，更成为全国游客心向往之的“诗和远方”。让建昌古城不仅实现良性运营，更成为全国数字文旅数字经济的先行者；

2027年，让建昌古城成为西昌文化产业和文旅产业发展的标杆与发动机。

2028年，让建昌古城发展成为全国知名文旅品牌及旅游目的地。

从昨天到今天，从今天到未来——建昌古城，会越来越好。