当前，我国城市发展已经由“增量扩张”全面转向“存量优化”阶段，城市更新的核心议题正从“空间有没有”的基本供给转为“运营好不好”的提质增效。

2025年中央城市工作会议明确提出，城市更新是全面提升城市功能和空间品质、实现城市高质量发展的重要途径。住房城乡建设部2025年全国城市更新工作部署进一步提出“推动城市更新从注重规模扩张向注重质量效益转变”。

然而，在实践层面，传统更新模式仍然面临策划与运营断裂、建设与使用断裂、投资与回报断裂的三重系统性割裂。运营主体通常在项目竣工后才介入，导致功能定位与市场需求脱节、工程验收标准与运营效能标准错位、资产长效运营价值难以激活，最终使大量项目陷入“改造完成即空置、再次改造再空置”的恶性循环。

运营前置的本质，是用“算账”的逻辑去倒逼“画图”的逻辑——在动工之前，就已经在脑海中完成了项目的模拟经营。只有当经营需求精准地翻译成空间语言，更新才能从“好看的建筑”变成“好用的资产”，最终实现从“输血”到“造血”的根本性转变。

鉴正伟业文商旅深耕行业19年，运营合作项目超700个，在城市片区综合更新领域，将运营前置系统化为一套完整的方法论与执行体系。

一、为什么要系统化实现运营前置？

城市更新项目具有投资大、周期长、涉及主体多、利益关系复杂等特点。传统“先建后招”的模式存在三大根本性缺陷：

第一，物理空间的不可逆性。建筑一旦建成，核心结构、层高、柱距、机电容量等“硬指标”便成为定局。运营阶段发现的“硬伤”，改造代价往往是设计阶段的3-5倍，有些甚至无法改造。运营前置的本质，是将“事后纠偏”变为“事前锁定”。

第二，资产价值的运营依赖性。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹指出，过去“重建设轻运营”的模式导致大量空间闲置低效，未来城市更新必须树立长期主义思维，构建规划、建设、投资、运维一体化的新模式。城市更新如同更新一台旧电脑，“不仅要换硬件，还要重写代码、重装系统”。

第三，市场需求的精准响应要求。中国城市规划学会理事长杨保军强调，城市更新必须回归人的需求本质，从理想化规划转向对社会真实需求、市场真实需求的精准响应。运营前置的核心是市场前置——不是简单地问“游客喜欢什么”，而是精准地定义“我们的核心客群是谁”。

二、系统化实现运营前置的四大能力要求

（一）顶层架构能力：构建“策划-融资-建设-运营”一体化模式

运营前置不是让运营团队在项目后期“提意见”，而是让运营思维从项目决策阶段就主导投资逻辑。

鉴正伟业与众多央国企形成城市更新联合体，核心在于构建了“C+F+EPC+O”全链赋能模式——从政府/业主端（C）的需求识别，到资本方（F）的资金匹配，到建设方（EPC）的工程落地，再到运营方（O）的长效管理，形成完整的价值闭环。宁国市河沥溪片区的实践表明，强化运营前置、探索“策划+融资+运营”一体化模式，是片区更新成功的关键。杭州也将“运营思维前置到项目策划之初，让‘怎么用’先于‘怎么建’”作为城市更新的标准动作。

系统化实现路径：

·在项目策划阶段，运营团队即与设计、投资方并行工作，而非等待设计完成后再介入

·建立“运营可行性”前置审查机制，在规划阶段即完成业态测算与现金流预测

·以终为始，用运营目标倒推空间设计、工程标准和投资规模

（二）工程语言转化能力：将运营需求翻译为建筑规范

这是运营前置最硬核的专业要求。运营需求如果不能被翻译为建筑语言，就永远停留在“想法”层面。

运营前置要求团队不仅懂商业、懂文化，还要懂工程、懂规范、懂施工图。一个餐饮品牌的排烟需求、一个沉浸式演艺的层高要求、一个夜经济场景的灯光回路设计——这些都需要在施工图审核阶段就被精准预埋，而非竣工后再“打补丁”。

鉴正伟业依托超700个项目的运营实践，能够在施工图审核阶段就将品牌的实际经营需求转化为建筑设计语言——烟道预留位置、隔油池容量、排烟量标准、荷载要求、机电点位——确保运营需求从图纸阶段就被“锁死”在建筑里。

百色市的城市更新实践同样印证了这一逻辑：将运营前置理念贯穿城市更新全过程，推动城市更新从“重改造”向“重运营、重实效”转变。

系统化实现路径：

·建立《文商旅项目运营工程需求清单》，将运营语言标准化为工程参数

·运营团队参与施工图会审，从“运营视角”审查每一个空间节点的可用性

·通过“运营工程合图会审”机制，在四个关键节点（概念方案、扩初设计、施工图、招商深化）进行运营视角的“体检”

（三）内容生态构建能力：非标商业的“弹药库”与“试验场”

城市更新文商旅项目的核心竞争力，在于内容的不可复制性。传统招商依赖外部品牌引进，招商周期长、同质化严重、空置风险高。

运营前置要求团队在项目启动前就拥有充足的“内容弹药”——不是等到空间建好了再去招商，而是在设计阶段就锁定核心内容，让空间为内容定制。

鉴正伟业依托19年积累的全国非标商业资源和经验，投资并孵化文商旅12项非标内容，形成了从品牌定位、0-1陪跑到资金支持、资产增值的全链条孵化能力。这种“内容弹药库”的存在，使项目在启动阶段就能实现“招商先行、设计跟进”——建筑方案未定稿时，核心商户已进入意向洽谈阶段。

湖北联投城市运营公司探索的“O+EPC+O”模式同样强调：把运营前置并贯穿始终，从前期运营策划+设计采购施工+后期运营管理构建全生命周期模式，统筹项目从投资论证到建设运营一体。

（四）存量资产盘活能力：“起死回生”的系统工程

城市更新的核心命题之一是盘活存量低效资产。《城市更新“十五五”规划》明确提出，要全面摸清城市存量资产资源底数，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房等。

但存量资产的盘活远比新建复杂——产权关系错综复杂、历史遗留问题众多、建筑条件先天受限、利益主体多元博弈。运营前置要求团队具备处理“疑难杂症”的系统能力。

鉴正伟业的核心能力在于：用运营逻辑重新定义存量资产的价值。不是简单地“装修一下再出租”，而是通过精准的文化定位、业态重构、场景再造，将“已经死掉的存量资产”重新激活为产生现金流的优质项目。

三、鉴正伟业的系统化优势

基于19年、超700个项目的积淀，鉴正伟业在城市片区综合更新运营前置领域形成了四大系统化优势：

优势一：顶层架构的系统性。已与众多央国企形成城市更新联合体，构建了从政府端需求识别到资本端资金匹配、从建设端工程落地到运营端长效管理的完整闭环，确保运营思维从项目决策阶段就主导投资逻辑。

优势二：工程转化的专业性。依托超700个项目的运营实践，能够在施工图审核阶段就将运营需求精准翻译为建筑语言，从源头规避“建完即空置”的系统性风险。

优势三：内容生态的丰富性。19年积累的全国非标商业资源与经验，投资孵化文商旅12项非标内容，形成了从品牌定位、0-1陪跑到资金支持、资产增值的全链条孵化能力，确保每个项目都有“独家内容”支撑。

优势四：存量盘活的实战性。盘活众多已经“死掉”的存量资产，具备处理复杂产权关系、历史遗留问题、多元利益博弈的系统能力，能够将“沉睡的老旧空间”重新激活为产生现金流的优质项目。

四、结语

住建部在2026年4月进一步明确，要建立城市体检与城市更新一体化推进机制，把城市体检查找出的问题转化为城市更新项目和行动。这意味着，城市更新的政策逻辑已经从“鼓励建设”全面转向“要求运营”。

运营前置不是一种“更好的工作方式”，而是城市更新进入存量时代的“生存底线”——没有运营前置的更新，是盲人摸象；没有业态测算的改造，是豪赌运气。只有当经营需求精准地翻译成空间语言，更新才能从“好看的建筑”变成“好用的资产”，最终实现从“输血”到“造血”的根本性转变。城市更新已不再是简单的物理空间改造，而是涉及发展理念、运营方式与文化传承的系统性变革。

鉴正伟业文商旅将以19年积淀的系统能力，持续为城市片区综合更新提供从顶层架构到工程转化、从内容生态到存量盘活的全链条城市更新运营前置解决方案。