为响应国家“十四五”规划中，城市更新政策和项目的落地执行，这类项目近1年里如雨后春笋般出现。我们不否认“示范类立项项目”的带动作用，但是我们必须重点在执行端思考这类项目如何打造经济造血能力，如何保障长期持续发展，这个是发展城市更新商业类项目的“根”。

以下数据来源于鉴正伟业（文商旅）2021城市更新研究报告

目前市场上的城市更新商业类工程改造成本为800元～3500元/㎡，在三、四线城市这类项目平均租金收入为30-50元/㎡。此类项目中所有楼层平均租金能超过70元/㎡的项目少之又少，概率上几乎可以视作为以概率上视作为“零”。上述两者，若取其中间值：工程综合1200元/㎡，租金35元/㎡（ 不包含利率、税务这个边际成本），以20000㎡的项目为例（这类项目市场中占比60%以上，体量大于此面积段的项目才可独立配齐岗位人员）：一次投入2400万元，不计息，按出租率90%，免租期6个月的纯租金收益测算，理论上需要3年零8个月才收回本金，回报周期长，不符合当下社会性质的金融投资机构要求？而这还不是最终的回报年限，因为还有运营成本未测算！而这一项费用也会在成本中占据很高比例！ 

运营执行成本常被算小比例或忽视。而导致项目中途各参与方的利益无法平衡，进而造成运营工作停滞、项目经营暂停的情况非常普遍。依然以20000㎡城市更新商业项目为例，除去工程类成本，运营成本有：建筑设计与商业氛围设计费（50元/㎡）、定位咨询费（20元/㎡)、再招商费（150元/㎡)。每月每年商管人员费、运营高管人员费用（12万/月，折算为72元/㎡/年）、开业消防/工商/环评等报规文件材料费约为50元/㎡，不完全统计，共计为342元/㎡，共计684万元。首年投入，往后每年打3折为成本，养商3年为期，共计3年成为1094.4万元。依然只是理想情况下的理论数，还未考虑能耗和管理边际成本，未考虑高额租赁税和空档铺位的时间成本和再招商的大成本（养商期，按一般行业经验，再招商面积在40%-55%左右）。

以20000㎡城市更新商业项目为例，3年养商期，平均租金35元/㎡，换铺率隐藏成本，综合达45%为例测算，仅1次调整再招商后，给予新商家的装修期和商户免租期，共计时间为6个月，招商佣金成本为2个月租金，共计252万元。

城市更新商业项目要导入目标品牌商家或特色文创IP，要么前期付出品牌费，要么付出免租费，要么付出联营合作费用。

以20000㎡城市更新商业项目为例，用15%面积（既3000㎡）引入这类IP商家，根据IP商家品牌的影响力不同，按照目前市场价格500万元～1200万元的中间值，约700万元。

综上所述，四个大方面成本约为2400万+684万+252万+700万=4036万元。可以粗略的看到，仅仅一个20000㎡的中小型项目，前期成本高达4036万！这是机构和平台公司所需要深入了解的。

算清楚成本、租金和多种经营收益这本账是正常开发项目的前提，搞清楚业主方、设计方、施工方、运营公司、商家等多方的成本与收入，搞清楚各方的利益诉求，才能规划一个科学的、清楚的执行构架，才能奠定项目可持续健康发展的基础。市场出现很多的问题项目，究其根本原因，还是源于上述成本账未按现实执行细节算清楚，而怱怱上马。关于大额投资市场，城市更新商业项目这种投资金额大，回报周期超长的问题不能解决，那么金融投资类公司就很难投此类项目。关于资管运营板块，目前资产管理公司在国内未形成标准化，属于启动萌芽阶段，这类资产管理公司在市场中没有第三方认证许可的公司，这也是现实问题。

提供以下几个方法供参考（鉴正伟业（文商旅）咨询中心归类方法，方法可单独使用或叠加使用）

四、资多元化收益。用“互联网+”的平台方式，结合“金融”现金流方式，解决唯租金收入、商管收入的单一收益方式，实现多元化的大额收益方式构建，引入投资方。

五、资管模式才是全通道和未来通道。要做到资管标准化，采用资产证券化才是最终方式和版本，虽然目前这是“理想版”，但也应做好这方面的基础逻辑和工作流程化架构。因为，经济不发达的城市更新资金比不上海、北京、浙江等地具有参投高，抗风险力强，活跃度高的优势。所以，从项目前期顶层架构上弄清楚“资金模型和经济测评“是比工程施工更重要的工作，城市更新商业类项目需谨慎上马，若项目运营中途停滞或非正常经营，这不是“城市更新”，而是“城市窟窿”，且会更加显眼！