如今的各个社区，都会配备一定体量的社区商业，如果是大型社区，甚至会有邻里中心的存在，那么，社区商业在规划之初，应该怎么确定它的定位呢？

1、社区商业的概念

官方解释中，社区商业是一种，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

它的辐射半径在社区范围内，一般为500-1000米，步行5分钟即可达到。服务对象是片区内的居民为主，以家庭日常生活需求为主要业态。

其特点是：便利、利民、符合片区内居民的消费习惯和消费水平。

2、社区商业定位的三要素

首先确定辐射范围：需要综合考虑周边配套情况及商业规模，确定自身的商业辐射范围，如果周边人口流量大，但商业缺乏且短期内不会有其他项目出现的情况下，可以适当的扩大自身的商业规模。

其次是业态配比：在确定辐射范围后，调研周边商业配套，什么业态居多，缺乏那些业态，以此来规划项目自身的业态配比，从而知道主力店的招商。

再次是商业档次：根据辐射范围居住人口的收入和消费水平来规划项目档次，引入匹配的主力店招商。

3、社区商业合理面积

社区商业作为城市居住区的公建配套设施，需要根据人口规模确定合理的服务面积，目前较为合理的范围是：0.7-0.91㎡/人，也就是说，1个消费者在购买商业和服务时，需要占用的商业面积在0.7-0.91㎡之间。

但在项目实际开发中，单独地块的社区商业很多时候也需要考虑地块规划指标，因此经常会出现实际商业指标偏大或偏小的情况。

依据不同的实际人均商业面积，可将社区分成三种不同的类型：

辐射性（人均1㎡以上）：主要服务社区内及外部人口，需要外部人口补充支持社区商业的顺利运营；

中间型（人均0.7-0.91㎡之间）：服务社区居住人口为主；

内向型（低于人均0.6㎡）：本社区的人口主要依靠外部商业解决日常生活性购物。

4、社区商业的业态及其选择

社区商业的业态可以分为以下几类：

① 满足生活需求类：以生活必备的“柴米油盐酱醋茶”及“衣食住行”为主，包括“综合超市、菜市场、购物中心、银行、便利店、洗衣房”等。

② 提升生活质量类：以增加生活的便利性功能为主，包括“邮局、电信、社区医疗、美容美发、餐厅、洗车”等日常服务。

③ 休闲游憩：在生活必要的购物和服务内容外，为社区居民休闲娱乐需求的商业及娱乐设置，如“电影院、健身房、KTV”等。

而在项目具体操作过程中，社区商业的业态选择，则与社区商业的辐射范围有关：

▷ 内向服务型：选择社区配套为主的业态，满足项目交房初期的家庭装修、生活用品等商业业态，如“家政服务、家居耗材、便利店、面包房”等；

▷ 中间服务型：社区配套为主，区域配套为辅，满足生活配套的商业，如“中型超市、银行、要点、快餐店、洗衣店、美容美发、教育培训”等；

▷ 辐射服务型：此类型除考虑社区自身外，还需要考虑周边区域的人流消费，因此需要将区域配套及社区配套并重，以此来满足生活休闲、娱乐的配套。比如“主题餐厅、较大型超市、电影院”等。

5、社区商业的档次

社区商业的档次通常与住宅的定位有一定关系，其商业消费档次会根据住宅居住人群的消费档次水涨船高，比如：

当住宅定位为首次置业或首改产品时，社区商业以中端消费为主；住宅为再改产品时，社区商业可提升为中高端消费；而住宅为高端再改时，社区商业则以高端消费为主。

社区商业的定位，是商业开发的重要节点，只有确定商业的定位前提下，才能选择相对正确的业态。

后续完成主力店招商，在设计阶段完成产品定制，并在设计源头上对后期商业业态的更改做出预判，以此来免除后期社区商业招商及销售的诸多问题。

——鉴正伟业（重庆）

咨询顾问中心：刘嫣茵 供稿